Pět chyb, kvůli kterým vám banka nemusí hypotéku schválit
Máte vyhlédnutý byt, spočítanou splátku a v hlavě už zařízený dětský pokoj. A pak přijde z banky zamítnutí kvůli něčemu, co jste vůbec nečekali. Kvůli kreditce, kterou nepoužíváte. Kvůli změně práce ve špatný čas. Kvůli tisícikoruně, na kterou jste zapomněli. Většina zamítnutých hypoték přitom nepadne na velkých věcech, ale na maličkostech, které se dají snadno pohlídat, když o nich víte dopředu. Tady je pět nejčastějších.
Chyba první: měníte práci těsně před žádostí
Banka chce vidět stabilní a jistý příjem. Když nastoupíte do nového zaměstnání a jste ve zkušební době, jste z jejího pohledu riziko, protože vás zaměstnavatel může ze dne na den propustit. I lepší a lépe placená práce vám tak paradoxně může hypotéku zkomplikovat, pokud přijde ve špatnou chvíli.
Co s tím: Pokud plánujete hypotéku, řešte ji ideálně před změnou práce, nebo počkejte, až budete mít zkušební dobu za sebou. Některé banky přesto půjčí i ve zkušební době, pokud zůstáváte ve stejném oboru. Právě tady se vyplatí vědět, která to je. U OSVČ platí obdoba: hodí se mít za sebou delší a doložitelnou historii podnikání, typicky alespoň jedno, lépe dvě podaná daňová přiznání.
Chyba druhá: máte kreditky a kontokorenty, i když je nevyužíváte
Tahle chyba je v praxi nejčastější. Banka totiž nepočítá jen to, co reálně dlužíte, ale i to, kolik byste si mohli kdykoli půjčit. Nevyužitý limit na kreditní kartě nebo povolený kontokorent se vám tak započítává do zadlužení, i když je nikdy nečerpáte. U limitu 100 tisíc korun to podle banky může znamenat pomyslnou splátku kolem 3 až 5 tisíc korun měsíčně, a to za kartu, která leží v šuplíku.
Jak moc to vadí, záleží na výši vašeho příjmu. Při vysokém příjmu to banka snese bez problémů, u hraniční bonity ale rozhoduje každá tisícikoruna.
Co s tím: Zrušte nebo snižte limity, které nepotřebujete, ideálně několik týdnů před žádostí, ať se to stihne promítnout do registrů.
Chyba třetí: splácíte drobné úvěry a nákupy na splátky
Telefon na splátky, leasing na auto, nákup pračky přes prodejce. Každá jednotlivá splátka vypadá zanedbatelně, ale dohromady vám ukrajují prostor v ukazatelích, které banka hlídá, tedy v poměru celkového dluhu k ročnímu příjmu a v podílu splátek na měsíčním příjmu. Klidně se stane, že kvůli pár malým splátkám nedosáhnete na hypotéku, kterou byste jinak v pohodě unesli.
Co s tím: Splaťte nebo zkonsolidujte drobné úvěry dřív, než požádáte o hypotéku. Uvolníte si tím prostor a banka uvidí čistší obrázek.
Chyba čtvrtá: máte záznam v registru, o kterém možná ani nevíte
Zapomenutá nedoplacená faktura, opožděná splátka telefonního tarifu, spor s dodavatelem energií. Tyhle věci se mohou objevit v úvěrových registrech, do kterých banka nahlíží, a stačí i drobnost, aby vzbudila nedůvěru. Nejhorší je, když o záznamu vůbec nevíte a dozvíte se o něm až při zamítnutí žádosti.
Co s tím: Prověřte si svůj záznam v registrech dopředu, ještě než podáte žádost. Případný problém se pak dá v klidu vyřešit, ne až pod tlakem.
Chyba pátá: podáváte žádosti do více bank najednou na vlastní pěst
Zní to logicky: zkusit to u víc bank a vybrat nejlepší nabídku. Jenže každá žádost zanechá stopu v registru, a když jich banka vidí několik za sebou, může to působit, že naléhavě sháníte peníze, kde se dá. To vaši pozici zhoršuje, ne zlepšuje.
Co s tím: Nechte si připravit a porovnat nabídky přes poradce. Pracuji s většinou bank a spořitelen na trhu, takže vaši situaci pošlu cíleně tam, kde máte největší šanci a nejlepší podmínky, bez zbytečných komplikací v registru.
Modelová situace: kreditka, která sebrala půl milionu
Vezměme žadatele, který má na papíře pěkný příjem a myslí si, že hypotéka je formalita. Má ale nevyužitou kreditku s limitem 100 tisíc, splácí telefon a leasing na auto. I když kreditku vůbec nečerpá, banka mu všechny tyto závazky započítá a jeho dostupná hypotéka klesne třeba o půl milionu korun. Kdyby kreditku měsíc před žádostí zrušil a drobné úvěry doplatil, na vysněný byt by dosáhl. Takhle odešel se zamítnutím.
Čísla jsou ilustrativní, konkrétní dopad se u jednotlivých bank liší.
Co s tím teď
- Nedělejte velké finanční pohyby těsně před žádostí, ať už jde o změnu práce, nebo nové úvěry.
- Pročistěte si bilanci předem: zrušte nepotřebné limity a doplaťte drobné závazky.
- Nepodávejte žádosti naslepo sami. Připravená a cílená žádost má mnohem vyšší šanci na schválení.
Hypotéka začíná měsíce před bankou
Pamatujte si jednu věc: hypotéku vyřizujete v bance, ale získáváte ji už měsíce předtím. Tím, jak si připravíte příjmy, závazky a registry.
Rád vám pomůžu bilanci pročistit, prověřit registry a podat žádost tam, kde máte nejvyšší šanci na schválení za nejlepších podmínek. A protože spolupracuji i s týmem realitních makléřů, můžeme rovnou řešit financování i samotný byt.
Napište mi nebo zavolejte ideálně dřív, než začnete jednat s bankou nebo s prodávajícím.
Tento článek vznikl s cílem srozumitelně přiblížit téma financí. Při jeho přípravě jsem využil nástroje umělé inteligence. Obsah jsem osobně zkontroloval, doplnil o zkušenosti z praxe a ručím za jeho odbornou správnost.
