LTV, DTI, DSTI: tři zkratky, které rozhodnou, kolik vám banka půjčí
Přijdete do banky s jasnou představou, kolik si chcete půjčit, a odejdete s číslem, které je o statisíce jinde. Proč? Protože o výši hypotéky nerozhoduje vaše přání, ale tři zkratky, kterým skoro nikdo nerozumí: LTV, DTI a DSTI. Zní to jako úřední hantýrka, ale ve skutečnosti jde o tři jednoduché otázky, které si o vás banka klade. Když je pochopíte, přestanete být překvapení a začnete být připravení.
LTV: kolik vám banka půjčí proti hodnotě nemovitosti
LTV je zkratka z anglického Loan to Value, tedy poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Odpovídá na otázku: jak velkou část ceny nemovitosti za vás banka zaplatí a kolik musíte dodat ze svého.
Představte si to jako spoluúčast. Banka nechce nést celé riziko sama, a tak chce, abyste do nemovitosti vložili i vlastní peníze. Čím víc dáte ze svého, tím nižší LTV a tím klidnější banka.
Pro vlastní bydlení platí maximální LTV 80 procent, a pokud je vám do 36 let, dokonce až 90 procent. U investiční nemovitosti, tedy bytu na pronájem nebo třetí a další nemovitosti, platí od dubna 2026 strop 70 procent. A pozor: i když si půjčujete jen malou část hodnoty nemovitosti, třeba 10 procent, banka po vás vždy bude chtít doložit příjem.
Jednoduše: u bytu za 4 miliony a LTV 80 procent vám banka půjčí 3,2 milionu a 800 tisíc doložíte sami.
DTI: kolikrát váš celkový dluh převyšuje roční příjem
DTI je zkratka z anglického Debt to Income, tedy poměr celkového dluhu k příjmu. Odpovídá na otázku: není váš souhrnný dluh příliš velký na to, co ročně vyděláte?
Představte si to jako batoh na dlouhou túru. Váš roční čistý příjem určuje, kolik unesete, a každý úvěr do batohu přidává další zátěž. Do dluhu se přitom počítá všechno dohromady: nová hypotéka, všechny stávající úvěry, leasing i nevyužitý limit na kreditní kartě.
U hypotéky na vlastní bydlení dnes Česká národní banka pevný limit DTI nestanovuje, a každá banka si proto nastavuje vlastní hranici. Obvykle se pohybuje kolem osmi až devítinásobku čistého ročního příjmu, některé banky jsou ale benevolentnější. U investiční hypotéky je hranice přísná a závazná pro všechny banky: sedminásobek.
DSTI: kolik z výplaty vám každý měsíc spolkne splátka
DSTI je zkratka z anglického Debt Service to Income, tedy poměr splátek k příjmu. Odpovídá na otázku: kolik vám z měsíční výplaty zbyde poté, co zaplatíte všechny splátky?
Zatímco DTI se dívá na celkovou výši dluhu, DSTI hlídá váš měsíční rozpočet. Je to jako rodinná kasa: když na splátky padne příliš velká část příjmu, na živobytí toho moc nezbude a banka ví, že první nečekaný výdaj vás dostane do problémů. Banky obvykle pracují s hranicí kolem 50 procent příjmu, v individuálních případech a po vyjednání výjimky i výš.
Modelová situace: jak tím projde běžný pár
Vezměme manžele, kteří oba vydělávají 40 tisíc korun čistého, dohromady tedy 80 tisíc měsíčně, což je 960 tisíc ročně. Chtějí koupit byt za 5 milionů korun pro vlastní bydlení. Podívejme se, jak projdou všemi třemi ukazateli najednou.
- LTV: při limitu 80 procent jim banka půjčí 4 miliony a ze svého doloží 1 milion korun.
- DTI: jejich celkový dluh 4 miliony vůči ročnímu příjmu 960 tisíc dává poměr zhruba 4,2násobku. To je pohodlně pod běžnými limity bank, takže tady mají velkou rezervu.
- DSTI: splátka takové hypotéky při sazbě kolem 5,4 procenta a splatnosti třicet let vychází přibližně na 22 500 korun měsíčně. To je zhruba 28 procent jejich společného příjmu, takže jim po splátce zbývá dost na běžný život i na tvorbu rezervy.
Tenhle pár projde všemi třemi ukazateli s přehledem. Kdyby ale ke stejnému příjmu spláceli ještě leasing na auto a spotřebitelský úvěr, jejich DTI i DSTI by vyskočily nahoru a banka by jim na stejný byt už půjčit nemusela, i když by vlastní zdroje měli.
Čísla jsou ilustrativní, konkrétní posouzení se u jednotlivých bank liší.
Tři ukazatele fungují jako síto
Klíčová věc na závěr: tyto tři ukazatele fungují jako síto, ne jako jedna překážka. Nestačí projít jedním. Můžete mít dost vlastních peněz a splnit LTV, ale když se kvůli starým úvěrům nevejdete do DTI, banka vám výši úvěru sníží. A naopak. Právě proto se vždy vyplatí řešit hypotéku s poradcem, který vám vaše možnosti propočítá.
Tři kroky, na které se zaměřit
- Udělejte si inventuru dluhů. Sepište všechny své úvěry, splátky i limity na kartách a kontokorentech, včetně těch, které nepoužíváte. Právě drobnosti nejčastěji sráží vaše DTI a DSTI.
- Počítejte s příjmem, ne jen s úsporami. Vlastní peníze vám otevřou dveře přes LTV, ale kolik vám banka nakonec půjčí, rozhodne hlavně výše vašich příjmů.
- Nejdřív čísla, potom inzeráty. Nechte si své možnosti propočítat dřív, než si vyhlédnete konkrétní nemovitost. Budete hledat v cenovce, na kterou opravdu dosáhnete, a vyhnete se zklamání z nemovitosti, kterou vám banka nakonec neprofinancuje.
Úspory, dluhy, výplata
Pokud si z článku zapamatujete jedinou věc, ať je to tahle: LTV hlídá vaše úspory, DTI vaše dluhy a DSTI vaši výplatu. Banka chce, aby všechny tři byly v pořádku najednou.
Spolupracuji s většinou bank i se stavebními spořitelnami, a protože každá počítá tyto ukazatele trochu jinak, dokážu najít tu, u které z vašich čísel vytěžíte nejvíc.
Chcete vědět, na jakou hypotéku dosáhnete? Napište mi nebo mi rovnou zavolejte a spočítáme to společně, ještě než začnete prohlížet inzeráty.
