Přišly vám peníze navíc. Splatit hypotéku dřív, nebo je nechat vydělávat?
Přišlo dědictví, roční bonus nebo peníze z prodeje. Najednou vám na účtu leží pár set tisíc, možná i milion, a první instinkt většiny lidí je jasný: rychle splatit hypotéku a mít klid. Je to pochopitelné, ale často to není nejvýhodnější rozhodnutí. Zatímco umoříte dluh, který se dnes dá v klidu splácet, přijdete o to nejcennější, co peníze mají: o čas, ve kterém by mohly růst.
Splacení hypotéky je jistota, ale jistota má svou cenu
Když mimořádně splatíte část hypotéky, ušetříte na úrocích přesně tolik, kolik je vaše sazba. Při sazbě 5,4 procenta vám každá splacená koruna „vydělá“ těch 5,4 procenta tím, že je nezaplatíte bance. Je to zaručené a bez rizika. Tolik k tomu, co slyšíte všude.
Co už ale slyšíte málokdy, je druhá strana téže mince. Touto jistotou zároveň zastropujete svůj výnos. Ať se stane cokoli, víc než oněch 5,4 procenta z těch peněz nikdy nedostanete. Zamknete je do zdí své nemovitosti, odkud je v nouzi nevytáhnete, a vzdáte se všeho, co by mohly přinést navíc. Jistota je příjemná, ale u peněz, které roky nebudete potřebovat, se za ni platí ušlým ziskem.
Peníze, které jen leží nebo umoří dluh, nepracují
Kdybyste ten milion dlouhodobě investovali do širokého akciového fondu, například indexového ETF (z anglického Exchange Traded Fund, tedy burzovně obchodovaný fond), mohli byste počítat s historickým průměrným výnosem kolem sedmi procent ročně. To je víc než vaše hypoteční sazba, a ten rozdíl se v čase nenápadně, ale vytrvale nabaluje díky složenému úročení.
A přidejte k tomu tři argumenty, které misku vah překlápějí ještě dál:
- Daně vám nahrávají. Cenné papíry držené v Česku déle než tři roky jsou osvobozené od daně z příjmu. Dlouhodobému investorovi tak zůstává celý výnos.
- Likvidita zůstává u vás. Investici můžete v případě potřeby prodat a peníze mít zpět během pár dní. Peníze vložené do hypotéky jsou naopak pryč, dostanete je až prodejem nemovitosti nebo dalším úvěrem.
- Inflace pracuje proti hotovosti. Peníze, které jen leží na účtu, ztrácejí každý rok na hodnotě. Za posledních deset let byla průměrná inflace v Česku kolem 4,5 procenta ročně a ceny za tu dobu vzrostly o víc než polovinu. Nechat peníze pracovat tedy není hazard, je to obrana proti tichému znehodnocování.
Kdy naopak splacení dává smysl
Nejsem tu od toho, abych vás tlačil do investic za každou cenu. Splacení hypotéky je rozumná volba, pokud:
- máte vysokou sazbu, řekněme sedm procent a víc, kdy se laťka pro investici výrazně zvedá,
- budete peníze brzy potřebovat a nemáte roky na to, nechat investici vyzrát,
- vám dluh bere spánek a klid v hlavě má pro vás větší hodnotu než pár procent navíc. To je naprosto legitimní a nikdo by vám to neměl rozmlouvat.
Investice navíc není bez rizika. Trhy kolísají a v některých letech půjdou i výrazně dolů, proto potřebují čas a chladnou hlavu. Právě proto se vyplatí mít u sebe někoho, kdo vám pomůže poskládat portfolio a udržet nervy na uzdě.
Modelová situace: milion korun a patnáct let
Máte milion korun a hypotéku se sazbou 5,4 procenta.
Když milion pošlete na mimořádnou splátku, ušetříte hned v prvním roce zhruba 54 000 korun na úrocích a úspora se dál sčítá s tím, jak dluh rychleji klesá. Jistě a bez rizika.
Když ho místo toho dlouhodobě investujete s očekávaným výnosem kolem sedmi procent a hypotéku dál v klidu splácíte z běžného příjmu, může se z něj za patnáct let stát zhruba 2,76 milionu korun.
Jenže úspora z mimořádné splátky je jen tak vysoká, jak vysoká je vaše sazba. A ta se mění s každou fixací. Je málo pravděpodobné, že byste celých patnáct let platili 5,4 procenta.
Pokud by sazba zůstala celou dobu na 5,4 procenta, měla by pro vás mimořádná splátka za patnáct let hodnotu zhruba 2,2 milionu korun. Investice by vás tak oproti splacení posunula o zhruba 560 tisíc korun dál.
Pokud by ale sazba po pěti letech při nové fixaci klesla na 3 procenta, mimořádná splátka by vám od té chvíle „vydělávala“ už jen tato 3 procenta. Za patnáct let by měla hodnotu zhruba 1,75 milionu korun, zatímco investice by dál pracovala stejným tempem. Rozdíl ve prospěch investice by tak vyrostl na zhruba milion korun. Pro mnoho lidí je to částka, kterou si vydělají za dva roky práce, a tady by ji za ně odpracovaly jejich peníze.
Čím nižší sazba v budoucnu, tím dražší je rozhodnutí splatit všechno hned. Platí to ale i obráceně: pokud by sazby vzrostly, splacení by vyšlo lépe. A investice svůj výsledek nezaručuje, v horším scénáři může skončit i pod splacením hypotéky.
Čísla jsou ilustrativní, výnos investice není zaručený a konkrétní volba vždy závisí na vaší sazbě, horizontu a vztahu k riziku.
Než uděláte cokoli: nejdřív rezerva
Jedna podmínka platí pro obě cesty. Nikdy nedávejte poslední peníze ani do dluhu, ani do investice. Nejdřív si nechte finanční polštář ve výši tří až šesti měsíčních výdajů, ideálně celých měsíčních příjmů. Teprve o zbytku se tady bavíme.
Tři otázky, než peníze pošlete do banky
- Co by dokázaly, kdyby pracovaly? Nechte si spočítat obě varianty dřív, než peníze pošlete na mimořádnou splátku.
- Jaká je vaše sazba a váš horizont? Porovnejte sazbu hypotéky s očekávaným výnosem investice. Čím delší horizont, tím víc mluví ve prospěch investice.
- Musí to být všechno, nebo nic? Nemusí. Často je nejlepší cestou peníze rozdělit: menší část na klid, větší na růst.
Splacený dluh ušetří, investované peníze rostou
Pamatujte si jednu větu: splacená koruna ušetří úrok, investovaná koruna může vydělat úrok z úroku. Obojí má své místo, jde jen o správný poměr.
Tohle rozhodnutí může zásadně ovlivnit, jaký majetek budete mít za deset nebo dvacet let. Rád vám postavím obě varianty vedle sebe s reálnými čísly, spočítám úsporu na hypotéce i realistický výhled investice a pomůžu najít poměr, který dává smysl právě vám.
Napište mi přes jiri-kovar.cz nebo mi rovnou zavolejte, ideálně dřív, než peníze odešlete do banky. Mimořádnou splátku nevrátíte, rozhodnutí o ní ano.
Tento článek vznikl s cílem srozumitelně přiblížit téma financí. Při jeho přípravě jsem využil nástroje umělé inteligence. Obsah jsem osobně zkontroloval, doplnil o zkušenosti z praxe a ručím za jeho odbornou správnost.
