Investiční hypotéka po 1. dubnu 2026: tři cesty, jak financovat další nemovitost
Roky jste stavěli na tom, že vám banka půjčí osmdesát procent a vy přidáte vlastní peníze. Od 1. dubna 2026 to u investičního bytu nebo třetí nemovitosti neplatí. Když s tím nepočítáte, může se stát, že vám banka úvěr neschválí nebo ho výrazně sníží, i když máte připravené prostředky. Dobrá zpráva je, že cesty dál pořád existují. Jen je potřeba vědět kudy.
Co se přesně změnilo a koho se to týká
U takzvaných investičních hypoték platí dva přísnější limity. Prvním je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, zkráceně LTV (z anglického Loan to Value), který smí být nejvýše 70 procent. To znamená, že třicet procent ceny musíte pokrýt z vlastních zdrojů. Druhým limitem je poměr celkového dluhu k příjmu, zkráceně DTI (z anglického Debt to Income). Souhrn všech vašich úvěrů nesmí přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu, a právě tento limit dokáže vaše plány zbrzdit nejvíc.
Investiční hypotékou se rozumí úvěr na třetí a další obytnou nemovitost, nebo úvěr na nemovitost určenou k pronájmu. Stačí splnit jednu z těchto podmínek. Pokud tedy plánujete započítat budoucí nájem do své bonity, spadáte do investiční kategorie, i kdyby šlo teprve o druhý byt.
Pro pořádek dvě uklidnění. Na hypotéku na vlastní bydlení se nic z toho nevztahuje, tam zůstává LTV 80 procent a pro žadatele do 36 let dokonce až 90 procent. A stávající investiční hypotéky se nemění, běží dál za podmínek, za kterých byly sjednány.
Modelová situace: stejný byt, jiná pravidla
Vezměme byt za 4,5 milionu korun.
Kdybyste ho kupovali pro vlastní bydlení, banka vám při LTV 80 procent půjčí až 3,6 milionu a z vlastního doložíte 900 tisíc. Pokud je vám do 36 let, dostanete se i na 90 procent, tedy 4,05 milionu od banky a jen 450 tisíc vlastních.
Ten samý byt jako investiční záměr znamená LTV 70 procent. Banka půjčí nejvýše 3,15 milionu a vy musíte doložit 1,35 milionu korun z vlastního. To je o 450 tisíc víc, než by po vás chtěla u bytu pro vlastní bydlení.
A pozor, tím to nekončí. I když 1,35 milionu máte, musíte se ještě vejít do limitu DTI. Při čistém ročním příjmu 720 tisíc korun je váš strop celkového zadlužení zhruba 5 milionů na všechny úvěry dohromady. Nová hypotéka by z něj spotřebovala 3,15 milionu, takže na všechno ostatní vám zbývá necelé 2 miliony. Pokud už splácíte hypotéku na vlastní bydlení, prostor se rychle tenčí.
Čísla jsou ilustrativní a konkrétní posouzení vždy závisí na vaší situaci.
Cesta první: naplánujte si vyšší vlastní zdroje s předstihem
Nejpřímější řešení. Když u bytu za 4,5 milionu počítáte s 1,35 milionu místo dřívějších 900 tisíc, do limitu se vejdete. Rozdíl není malý, ale dá se na něj cíleně spořit nebo ho pokrýt z jiného zdroje. Klíčové slovo je předstih. Kdo si to spočítá půl roku dopředu, má čas. Kdo den před podpisem, má problém.
Cesta druhá: pohlídejte si prostor v celkovém zadlužení
Na limit DTI narážejí investoři častěji, než by čekali, a často až ve chvíli, kdy už mají vyhlédnutý konkrétní byt. Do sedminásobku příjmu se totiž počítají všechny vaše úvěry dohromady, tedy i leasing, spotřebitelský úvěr nebo nevyužitý limit na kreditní kartě. Investor se dvěma běžícími hypotékami a leasingem má často prostor vyčerpaný ještě předtím, než vůbec požádá o další úvěr. Řešením bývá konsolidace nebo splacení drobných úvěrů před podáním žádosti, případně dobré načasování celé transakce. Někdy stačí srovnat stávající závazky a prostor se rázem otevře.
Cesta třetí: zapojte hodnotu nemovitosti, kterou už vlastníte
Pokud máte nemovitost, která je splacená nebo z velké části umořená, dá se její hodnota využít jako dodatečné zajištění. Rozšíří se tím zástava a poměr úvěru k hodnotě se počítá z většího základu. V praxi to znamená, že se k potřebným třiceti procentům dostanete i bez toho, abyste museli mít celou částku v hotovosti na účtu.
Z praxe: třetí byt, který nakonec prošel
Nedávno za mnou přišel klient, který už vlastnil byt pro sebe a jeden pronajímaný, a chtěl koupit třetí. Narazil na strop celkového zadlužení a banka žádost odmítla. Řešení nakonec nespočívalo v tom, shánět víc hotovosti. Společně jsme prošli všechny jeho stávající závazky a našli drobné úvěry, které mu zbytečně zabíraly prostor v DTI a dávalo smysl je před žádostí splatit. K financování jsme navíc zapojili hodnotu jeho již splaceného bytu jako doplňkové zajištění. Hypotéka byla schválena.
Každé řešení je individuální a tohle není univerzální návod. Je to ale ukázka, že cest je víc než jedna.
Myslete dopředu a plánujte s předstihem
- Spočítejte si svůj prostor v DTI dřív, než si vyhlédnete konkrétní byt. Často je větší brzdou než samotné vlastní zdroje.
- Připravte si vlastní zdroje s rezervou. Počítejte s třiceti procenty, ne s dvaceti.
- Zvažte celou strukturu financování, ne jen výši vlastních zdrojů. Zajištění a načasování umí otevřít dveře, které vypadaly zavřené.
Nejdřív strategie, potom nemovitost
Pamatujte si jednu větu: u investiční hypotéky nevybíráte jen nemovitost, ale celou strukturu financování. Kdo ji má promyšlenou dopředu, kupuje s jistotou. Kdo ji řeší až po rezervaci, často jen hledá, jak z ní vycouvat.
Spolupracuji s většinou bank i se stavebními spořitelnami, takže dokážu poskládat financování tak, aby dávalo smysl jako celek, ne jen pro jeden byt. A s týmem realitních makléřů vám pomůžeme vybrat i nemovitost, která se jako investice opravdu vyplatí.
Pokud plánujete rozšířit portfolio, napište mi nebo mi rovnou zavolejte, ideálně ještě předtím, než začnete jednat s prodávajícím.
